马光远:如何解读近期惊人的房价表现和趋势

2017年前两个月的经济数据强于预期。

无论是进出口、投资还是房地产,数据大多高于预期。

前两个月进出口总额为3.89万亿元,同比增长20.6%。

二月份进出口总值上升百分之二十一点九。

出口增长4.2%。进口增长率达到44.7%。前两个月固定资产投资同比增长8.9%,高于去年8.1%的平均增长率。与去年同期相比,前两个月房地产开发投资名义增长8.9%,比上年增长2个百分点。

具体来说,从房地产的表现来看,自去年“9.30”调控以来,热门城市的销售量迅速下降。然而,今年之后,处于淡季、基本平静的房地产市场又重新燃起战火,房地产数据好于预期。

除此之外,发展投资反弹至8.9%的近两年高点。

房地产销售数据没有显示出悬崖般的下降。

前两个月,商品房销售面积为1.4054亿平方米,同比增长25.1%,同比增长2.6个百分点。

商品房销售1080.6亿元,增长26.0%。

其他房地产数据也不错,新建住房1.7238亿平方米,分别增长10.4%和2.3%。

其中,新建住宅建筑面积1.241亿平方米,增长14.8%。

房屋竣工面积1.6141亿平方米,增长15.8%。前两个月,房地产开发企业购买土地2374万平方米,同比增长6.2%,同比下降3.4%。

与这些统计数据相比,更引人注目的是,去年稳定下来的一些热门城市再次上升。与此同时,一些与热门核心城市关系密切的三线城市开始了涨价热卖模式:首先,一线城市仍然疯狂。

例如,在北京,统计数据显示,前两个月,除广州外,北京、上海和深圳的新房都没有逐月上涨。

然而,事实是,北京及周边地区二手房的增加非常可怕,几乎每天一个价格。

在网上流传的一个笑话是,北京一家房屋销售公司报价728万元,买方在夜间将价格降至1.1745亿元。

恐慌和房地产热潮让我想起了2010年4万亿元刺激下北京房地产市场的盛况。

事实上,北京及其周边地区自去年11月以来没有降温,但仍在上升。

统计数据统计的新房“不涨”了,原因在于有关部门不给价格高的楼盘发预售许可了而已。统计数据显示,新房“没有增加”,因为有关部门没有为高价建筑发放预售许可证。

然而,京津冀地区,无论有没有紧密的联系和巨大的利益,都可以被描述为鸡和狗的上升趋势。此外,两会前领导人的关注导致京津冀概念再次升温。武清、固安、香河和涿州的房地产市场蓬勃发展,投资者云集。

在一线城市,去年平均增长的广州开始弥补增长。深圳经过短期调整后,大家又开始关注房地产市场,市场情绪明显上升。

其次,海南的房地产市场已经多年没有上涨了,但从去年年底开始,它终于为自己的增长感到自豪。

三亚多年未见的抢房现象再次出现在江湖上。

春节后,笔者应朋友邀请访问海口和三亚,参观房地产市场,近距离感受海南房地产市场的大幅反弹。许多销售办公室挤满了看房子的人。如果好的建筑犹豫一会儿,房子可能会消失。

海南省发布的数据显示,2016年海口市房屋总销售面积为432.6万平方米,同比增长15.9%。三亚市房屋销售总量151.5万平方米,同比增长35.7%。

2017年前两个月,三亚的房地产市场延续了去年底的火爆趋势,1月份共有4298套网上签名,同比增长24.29%。6,865套申请了两个在线签名,同比增长173.17%。三亚的平均成交价超过了2万元大关。

根据国家统计局公布的1月70日的城市数据,三亚1月份的增幅最高,同比增长1.7%。

第三,一些热门城市周围的三线城市。

三级城市的特点是:第一,由于在热门城市的购买限制和去年的急剧增长,资本流向三级城市;第二,资本流入由于去年不明显的增长和突出的价值下降;第三,一些卫星城市,如京津冀都市圈概念。

你认为最近惊人的房地产市场怎么样?根据笔者最近的观察,“两会”前后,房地产市场在调控的背景下再次上涨。原因和逻辑非常复杂。

大致有这些:第一,房地产政策的“塔西佗陷阱”,经过多年的监管,公众对政策的实施和效果没有希望。一旦市场陷入困境,它将立即一头扎进市场。其次,我们已经熟悉房地产市场的许多游戏方式。

例如,北京今年的土地供应计划比去年减少了一半,这直接导致了对未来供应短缺的预期。这是北京房价最近上涨的一个重要原因。即使是普通人也知道,统计数据中所谓的“停顿”是不允许高价出售的结果,而不是真正的不上涨。第三,政策前后的不同声明导致了市场预期的逆转。

从去年9月30日到中央经济工作会议结束,房地产调控的基调极其严格,但“两会”发布的政府工作报告却突然变得极其温和,既没有提到“房屋是为了居住,不是为了投机”,也没有遏制热门城市房价的过度上涨。对外界的解释是,为了稳定增长,该政策将对房地产表现出温和的一面。第四,在许多基金没有其他投资渠道、海外投资受到严格限制的情况下,它们回到中国内地的房地产市场,每个人都继续在购买受到限制的城市寻找投资机会,在去年大幅上涨之后。第五,在一些地方,房屋仍在被烧毁。例如,在北京周边地区,“北京、天津、河北”这些词基本上都被炒掉了。由于工业、人口和公共政策仍远未到位,甚至交通仍在规划之中,房价已提前飙升,投资者无处不在。

如果整合无法实现,可以想象这些地方的房地产市场将面临一场可怕的悲剧。

然而,从市场基本面来看,无论是第一线再次升温还是第三线投机都不会持续很久。

热门城市的房价已经达到今天的疯狂水平,他们渴望再次进入。除非你是一个真正需要住房的人,除非你正在购买一所必须购买的学区房子,除非你正在购买北上官深区的房子,除非我们用通货膨胀来使泡沫真实,否则,在这个时候进入市场追逐高价是非常危险的。

尽管房价一再嘲笑经济学的基本原则,但这些原则最终肯定会奏效。

就全国房价而言,除了少数几个城市,海南还可以炒一段时间,除了大约10个核心城市,投资的地方越来越少。

在政策方面,我想就目前房地产焦虑的表现提出一些建议。首先,我们必须尽快放弃错误的“去库存”政策。“存量”不是中国房地产的真正问题。中国房地产的真正问题是资源配置不当。对热门城市日益增长的期望是无法逆转的。这不是第三和第四行的库存。在政策层面,我们必须改变方针。第二,政策必须统一,中央经济工作会议的基调必须反映在政府工作报告中。第三,我们必须认真对待当前不合理的看涨预期,不要被统计局不可靠的统计数据弄糊涂,政策也不能动摇。第四,对于热点城市,我们必须推进土地供应计划,增加住房用地。该计划必须具有约束力,不得实施饥饿营销。第五,我们必须立即对中国的住房情况进行一次全面调查,以了解中国每个城市有多少住房,避免恐慌性抢购。

最后,我想谈谈一个最近在朋友中流行的故事。一对从清华大学毕业的年轻夫妇问孔子:“如果我在学习区买不起房子,我该怎么办?”孔子说:如果北大清华毕业后买不起房子,他还能拿学区的房子怎么办?

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