银行资金紧张,房地产企业融资中断,房地产泡沫破灭

2014年房地产市场春末严寒的强度远远超出预期。

那些原本想利用去年繁荣的房地产市场再烧一批房地产企业的人,突然陷入了财务困境。

与此同时,银行业积极清理表外业务和银行间业务,也加快了房地产融资困难。

近日,中国人民银行、中国银行业监督管理委员会、中国证券监督管理委员会、中国保险监督管理委员会、中国外汇管理局联合发布了《关于规范金融机构银行间业务的通知》,提出了规划银行间业务运营、加强和改进银行间业务内外管理、促进标准化资产负债业务创新发展的18条规范性意见。

商业银行表外业务逐渐回归资产负债表,快速增长的同业业务将受到抑制,一些灰色融资渠道不可持续,一些依赖银行灰色业务的民间融资也相继收紧抵押贷款。

在云山雾罩的直接融资中,现阶段住房企业的融资更加困难。

5月21日,上市公司洪钟宣布大股东再次质押股份,大股东质押的股份已经占到其股本的近87%。

同时,中润资源还宣布,股东中润富泰投资承诺将公司总股本的0.42%投向兴业证券。

上个月22日,公司股东金安投资将其3.5%的股份质押给济南冯润农村合作银行燕山支行,期限为12个月。

此外,新湖宝也于5月14日宣布,大股东新会集团已承诺回购其3亿股已发行股票。

事实上,自今年年初以来,中国已有37家上市住房企业发布股票质押公告,越来越多的住房企业客户购买彩票,将股票质押作为一种常规融资方式。

一些房地产公司的资本链似乎已经到了临界点,甚至是股权质押。

5月5日,太阳城宣布,阳关市股东东方新龙融资担保有限公司和福建康田实业集团有限公司再次办理股权质押登记手续。

这是该公司今年的第七次承诺声明。此次质押后,公司第二大股东东方新龙和第三大股东福建康田仅有2.3%和1.23%没有质押。

从去年年初到今年4月,阳光镇先后在土地市场购买了15块以上的土地,总成本100亿元,是2011年和2012年的总和。

2013年,阳光城的大规模扩张使销售额增加了两倍,但价格是资本链的压力。

截至2013年底,公司净现金流达到-54.7亿元,净负债从年初的125.7亿元增加到284.1亿元,增长125%,资产负债率达到86.9%,净负债达到669%。

今年,阳光城到期还款金额超过20亿元,是去年同期的两倍。

正是在这种资本压力下,股权质押成为开发商的最佳选择。

据了解,目前的股票质押率一般是主板股票的5~6%。

融资成本与信托融资大致相同,约为12%~18%。

股权质押的最大优势是速度。

一家证券公司的房地产分析师告诉《中国商业新闻》,由于银行设置的各种限制,能否成功收到资金取决于运气。

分析师表示,在上市房地产企业无法直接融资的背景下,大股东股权质押反而成为上市的最大优势。

快速扩张的中小上市房地产企业在早期阶段承诺的股份数额巨大。新湖宝、中润资源、怡化房地产等股份质押额超过总股本的25%。

截至今年1月,泰和集团的质押股份已超过公司总股本的74.29%。

通过委托贷款,房地产开发企业今年1月至4月收到资金3.72万亿元,同比增长4.5%,1月至3月下降2.1个百分点。

除贷款和自筹资金保持正增长外,其余资金来源均有所下降,银行贷款独立支撑住房企业资本链的情况保持不变。

中国中小开发商的处境可能越来越困难。

标准普尔在今年的一份报告中说。

由于银行贷款一直是中国房地产的主要融资渠道,随着国内银行风险管理水平的提高,中小开发商在过去三四年间获得银行贷款变得更加困难。

数据显示,2012年中国建设银行发展贷款余额减少33.9亿元。尽管中国建设银行没有公布2013年的数据,但业内人士预计其发展贷款将再次收缩。

工商银行2013年发展贷款余额同比下降86亿元。

2014年,各大银行表示将严格控制房地产开发贷款总量,而中国建设银行表示将严格控制房地产开发贷款总量,工商银行表示今年开发贷款余额预计将继续下降。

央行每季度对金融机构贷款投资的统计显示,商业银行对发展贷款更加谨慎。房地产开发贷款已连续四个季度同比下降,从2013年第一季度的21.40%降至今年第一季度的7.60%。

当然,中国从不缺乏灵活性。

事实上,由于中小住房企业很难获得传统的银行贷款,它们已经开始通过表外银行获得贷款,包括各种类型的资金、委托贷款和其他替代模式。

我们的钱一定是通过银行获得的。

广东东莞的一家当地开发商告诉记者,根据该行的资产负债率和其他限制,他们没有资格获得开发贷款。

我们通过一个物流园区的朋友获得了委托贷款。

开发商说,因为物流园区是省级重点项目,银行每年都会抢企业,但企业不需要用这笔钱,银行理解。

因此,中小住房企业的贷款过程已经变成银行向物流园区贷款,物流园区通过账户运作,然后通过委托贷款将资金借给开发商。开发商获得开发资金。

在这种贷款模式下,物流园区可以不花一分钱就获得利率收入,而银行除了常规贷款之外还有中间业务收入。

虽然三方各得其所,但问题是通过这次行动,原来7%的开发贷款突然变成了18%以上。

除了传统的委托贷款,银行的各种金融创新最终都指向房地产领域。

知情人士告诉记者,前两年也有所谓的委托定向投资。一家银行将银行间存款存入另一家银行。

两家银行签订委托型投资协议后,委托型投资协议将资金投资于委托型投资协议指定的金融资产,委托型投资协议收取一定的手续费。

这种指定的金融资产有时是信托产品,有时是房地产基金,它基本上与房地产密切相关。

海外融资成本飙升随着今年银行、房地产等行业形势的变化,中小住宅企业经营各种替代贷款方式变得越来越困难。

前两年,由于房地产的快速增长,高利率很容易被抵消。然而,随着房地产进入冻结期,贷款风险开始增加。

另一方面,自今年年初以来,有报道称管理层将加强监管。

5月中旬,中国人民银行、银监会、中国证监会、中国保监会和国家外汇局联合发布了《关于规范金融机构银行间业务的通知》。

中国社会科学院金融研究所研究员易宪容认为,这份“通知”可能会成为国内房地产泡沫破裂的死亡证明。

他认为,国内银行间业务自2010年以来增长迅速,银行间业务的信贷扩张从2009年初的1.8万亿元飙升至2013年的14.7万亿元。

这是国内影子银行发展最快的时期,大量影子银行资金流入中国房地产市场。

银行间业务的这种治理将进一步缩小中小住房企业的融资范围,增加成本。

如果我们今年能在HKEx着陆,可能还有发展空间空。

东莞开发商表示。

近年来,海外融资一直是支持一些住房企业快速增长的基础。

5月15日,碧桂园宣布将以仅7.875%的票面利率向恒迪董事长李兆基发行价值2.5亿美元的优先票据。

2013年,房地产最后一次登陆HKEx时宣布,在上市后半年内,该公司共出售了两张价值3.05亿美元的优先票据,利率为12.625%。

对开发商来说,这些融资渠道相当于救生索。

2013年6月底之前,时代地产的净负债率一度高达163.6%。上市融资完成后,净负债率仍为93.2%。

业内人士认为,这一比例仍然很高,但其融资计划仍得到中国香港投资者的认可。

然而,随着房地产市场的冷清,海外融资变得越来越困难。

5月21日,穆迪发布了一份研究报告,宣布中国房地产行业的前景已经从稳定调整为负面。穆迪认为,未来12个月,中国住宅市场的销售增长将大幅放缓,流动性将减弱。

穆迪下调评级意味着房地产公司的海外融资成本将在未来上升。

据中原地产研究中心统计,5月份,几家房地产公司共发布了12项海外融资计划。

从融资成本来看,对于大多数企业来说,美元优先票据和其他票据的成本已经上升到7%以上。

加上美元走强,这导致了住房企业融资成本的快速增加。

除了快速销售和收款之外,住房企业现有的融资渠道也受到一定的限制。

看来,未来的住宅企业将有一个紧张的生活。

论市华远地产董事长任志强:房地产长期向好什么是拐点的概念拐点是一直向下,如果你下来上去、上去下来叫波动。华远地产董事长任志强:转折点的概念是指房地产的长期改善。转折点总是向下的。如果你上下波动,这叫做波动。

房地产也是如此。

根据全国平均水平,有些地区可能会下降,有些地区可能会上升。这仍然是一种波动关系。不是所有的城市都倒塌了。

从世界各地房地产泡沫破裂的规律来看,它发生在经济低速增长的时候。例如,当国内生产总值增长2%或3%时,可能会出现房地产泡沫破裂或房价下跌,而我们的国内生产总值仍以7%以上的速度增长。

万科董事会主席王石:买房赚钱的阶段已经过去。现在,一线城市的房价已经得到控制,其他城市的房价稳定而下跌。

如果这一趋势能够保持下去,那么整个房地产将进入一个健康的轨道。

从长远来看,随着城市化进程的加快,房地产将会有很好的发展前景,但整个行业的增长速度将会放缓,购买后赚钱的阶段已经过去。

中国香港中原地产创始人石永清:房地产危机非常严重。世界上有三种房地产泡沫:1 .过度建设;2.过度借贷;价格太高了。

除了价格过高的问题,中国香港没有显示出前两者的迹象。

但在中国内地,泡沫有三种,因此中国内地的房地产危机远比中国香港严重。

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