重复4万亿元后,资本会流入房地产?危险的“中央企业的土地之王”

深圳报道激烈的“中央企业地王”再次出现在人群中。

6月2日下午,深圳龙华上塘商住楼加冕新一代“土地王”。经过现场直接招标,最终由中央国有电力建设集团和广州房融房地产有限公司以82.9亿元的高价中标,地面价格高达56781元/平方米。

前一天,七家中央企业参与了上海宝山古村地块的竞标,该地块最终由财政部信达房地产公司(Cinda Real Estate)改建为“土地王”。这也是该公司一年内的第七个“土地之王”。

记者发现,除了今年5月被中央国有保利地产(Poly Real Estate)查封的上海周浦的“土地王”之外,今年以来全国出现的所谓“土地王”中,有一半以上是由地方国有企业和中央企业制造的。

业内人士在接受记者采访时表示,近日来,中央企业在全国热门城市频繁出手抢夺“地王”,类似于各地中央企业在2009年4万亿元后创造的“地王”。充裕的流动性再次集中在房地产行业。银行热衷于向国有中央企业和大型住宅企业提供信贷。低融资成本和充裕的资金促使不缺钱的房地产企业不惜一切代价抢夺土地。

但问题是,自今年以来,急需库存的房地产市场受到了“土地之王”等因素的刺激,不缺钱的房地产企业的债务水平也达到了新高。最重要的是,宏观经济仍在寻找底部,房地产市场仍在悬崖上,危险的经济模式并没有改变,而是越来越远。

中央企业频繁兴建的深圳龙华商住楼位于上塘地铁站东北侧,售价为60,072元/平方米。

根据房地产企业成本部门的计算,如果分配1000个停车位,按基准利率计算财务成本,保证资金需要86000元/平方米。

这一次,没有现场拍卖,只有竞价,竞价被授予价格最高的人。

深圳市规划土地委员会主任亲自主持了拍卖。他在现场开玩笑说:“媒体说树木不能升到天上,房价也不能升到天上。

然而,这一结果仍超过了此前60亿元的预期交易价格。

现场共收到18份标书,包括中海、万科、招商局、中州、龙光等深圳本土企业,以及泰和、新达、碧桂园等10多家外资住宅企业。

最终,中央公司中国电力建设和广州方荣获得了82.89亿元的投标。方荣背后是金茂地产,前方兴地产。

从现场报价来看,中央企业和国有企业的报价明显高于深圳当地民营企业。

2015年,龙华区的房价涨幅居深圳前列,同比翻了一番。

回顾过去几年的土地拍卖过程,就连房屋企业也没有想到当时的土地之王的价格永远不会回来。

2013年,中海地产(China Shipping Real Estate)以38.2亿元的价格赢得了该地区的一块住宅用地,底价为14600元/平方米,溢价91%,成为当时深圳住宅总价格和单价的“土地王”。

2014年,中海锦程项目以32000元/平方米的平均价格进入市场。目前,中海金城二手房价格超过6万元/平方米。

中国建设和方荣赢得的土地紧邻“土地之王”中海金城。目前,周边房价为5万-7.5万元/平方米。

自去年以来,中央企业经常以高价出售土地。面粉比面包贵。

近期最引人注目的事情是信达地产在6月1日以58.05亿元的总价在上海宝山区古村赢得了一块地皮,溢价超过303%,创下了保利、格力和荣荣在5月后创下的两个地方国王的新纪录。

2015年7月至今,新达地产通过公开招标新增10块地块,其中7块是土地王,分别是广州天河土地王、合肥滨湖土地王、上海新江湾城市土地王、深圳平山王、杭州南兴大桥单价土地王、杭州滨江奥运地铁总价土地王、上海古村土地王。

中原地产研究部统计显示,2016年前5个月,土地市场总价格超过15亿元的高价地块共售出105块,总价格为3288.2亿元,其中国有企业收购52块,总售价为1785.8亿元,占54%;其中,新达、华侨城、招商局、中国电力建设、鲁能集团、葛洲坝、保利、中铁、中冶等中央企业共产生了15个“地王”。

鲁能在2016年已经在土地市场上花费了100多亿元。

目前,为了控制”土地王”的发生,地方政府绞尽脑汁,土地拍卖的形式受到严格限制。例如,苏州在5月份发起竞标:开发商为土地拍卖设定了最高价格,但仍无法避免“土地王”的频繁出现。

同时在七间教室竞标,屏蔽手机网络信号,合肥国土局局长亲自监督战争,这些前所未有的措施并没有阻止合肥迎来“土地王”的诞生。

5月30日,合肥最终出让12块土地,总价值96.34亿元,包括保利、信达等中央企业在内的10多家住宅企业参与竞标。

住房企业不缺钱吗?这个场景有多熟悉。

“流动性充足,银行无处可去,实体经济投资需求低,坏账率也高。银行不愿意贷款给行业。许多行业仍处于产能过剩阶段,资金只能流向房地产。而贷款给中央企业、国有企业、大型住宅企业、上市住宅企业是最安全的。

一家国有银行公司的贷款客户经理告诉记者,这相当于2009年的4万亿元。中央企业融资成本低,到处都是土地。

最近的一个例子是,6月2日,北京资本集团和中信银行签署了300亿元的信贷额度。

这只是银行信贷资金支持住房企业的冰山一角。

信达地产近期在杭州123亿元拿地、上海58亿元的抢地举动,也表现出完全不差钱。信达房地产最近在杭州和上海分别征地123亿元和58亿元,也显示出资金不短缺。

信达资产(Cinda Asset)是信达房地产背后第一家负责收购和运营被金融机构剥离的本币和外币不良资产的国内资产管理公司。它属于中国财政部。

仅从货币问题来看,去年第四季度全国广义货币增长约4万亿元,而M2今年第一季度的增长率约为5万亿元,即两个季度新增货币约9万亿元。

此外,自去年以来发行的公司债券规模异常之大。

据风讯统计,2015年,上市房地产公司发行了约3000亿元企业债券,同比增长18倍。

中国证监会的另一项统计显示,去年,房地产公司的公司债券达到4282亿元,占全年公司债券总额的42.87%。

业内人士认为,房屋公司现在借贷简单易行,成本低廉,当他们有钱时,自然会去土地市场高价抢夺土地。

例如,华侨城最近发行了35亿元公司债券,利率低至2.98%。

通策咨询研究部主任张宏伟认为,“土地王”的频繁出现和面粉比面包贵的事实也预示着发展风险,特别是在政策预计收紧的市场背景下,“土地王”项目将面临调整的风险,出售时可能会降价。

张宏伟表示,一些公司定位于高端优质产品,并声称在夺取“地球之王”后能够获得“高溢价”,因此他们在夺取土地时经常不惜任何代价夺取“地球之王”。然而,今年下半年楼市进入调整期后,“高溢价”将难以实现。

同时,由于这类公司的高端产品线,负担得起高端产品的客户往往在购买和借贷方面受到限制,这将导致“王迪”房地产交易不尽如人意,难以实现溢价收入,最终影响这类企业的资本面。

借钱自然是大胆地花掉的,但问题是房地产公司在幕后并不富裕。

中国房地产协会近日发布的《2016年中国房地产上市公司评估报告》显示,2015年房地产行业债务水平将保持在较高水平,净负债率平均达到96.09%,较2014年上升7.23%,达到新高。

上述报告预测,尽管今年房地产上市公司估值将出现回升,但资本市场仍对房地产公司的盈利能力和资产质量持保留态度。

行业利润空进一步压缩,住房企业的估值水平也下降了。

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